在今天早晨阅读DEXUS Property Groups（ASX：DXS）结果后，第一件事对我来说是显而易见的，那就是它的薪酬报告-这种怪异占据了Dexus 100页公告的近四分之一。
从积极的一面来看，管理层的薪酬似乎并不高，可用于支付董事的资金总额增加了45万美元，至220万美元，这是自2008年以来的首次增加。
对于如此出色的结果，它的费用不高：
营收增长22.7％，至8.589亿美元，税后净利润（NPAT）增长52.2％，至6.187亿美元，每股收益（EPS）增长36.3％，至每股67.58美分股息增长9.3％至每股41.04美分股息六分之一合并和随后的融资（每股有形资产净值为6.68美元，债务为27.74亿美元，平均期限为5.7年，加权平均年利率为5.2％ （占28.5％，利息覆盖率为4.5倍）Dexus房地产投资组合的FFO *为89％，第三方客户管理物业的FFO为5％，物业交易业务的FFO为6％* FFO =来自运营的资金，已针对财产重估，外汇影响，资产出售的损益和其他因素进行了NPAT调整，可在Dexus附录4E版本的第54页上找到
所以呢？
好吧，有几件东西向我跳了出来。首先，尽管入住率超过90％，但Dexus在提高租金方面遇到了一些麻烦。办公楼总租金在本年度增加了0.1％，而工业物业租金在上一年进一步下降8.6％之后下降了4.6％。按价值计算，办公空间约占Dexus自己财产组合的80％。
租金上涨是房地产业务增长的主要驱动力，如果无法实现，则可能表明市场疲软。
在这一年中，Dexus还进行了每6股一次的合并（每持有6股，您现在只持有1股），随后筹集了相当于其发行股票7％的资本。由于过去几年的数字已经过调整，以考虑到已发行股票的减少，因此当投资者检查每股收益时，这可能会引起一些困惑。
合并您的证券然后立即发行一堆新证券不是一个好主意-尤其是当机构购买者获得了大部分证券时。但是，这笔资金用于大型收购，Dexus在这方面拥有良好的业绩记录，因此暂时让我满意的是。
怎么办？
最大的问题是，Dexus在未来几年是否会继续提供如此出色的表现。尽管收购和物业管理服务表现良好，但我不确定股票是否能以今天的价格买进。
我特别担心Dexus物业的租金停滞不前以及大约4年的加权平均租赁到期（WALE）。结合61％的租户保留率，Dexus可能会在中期发现自己受到租金的冲击，以吸引新租户或重新签约老租户。
如果经济疲软和供应增加，也有可能出现进一步的问题，尽管在Dexus国防部，它拥有相当令人满意的CBD物业组合。
（希望深入了解Dexus产品组合的读者应查阅今天上午发布的2015年物业摘要）。
尽管Dexus的交易价格比其有形资产净值高出15％，但我认为尽管取得了不错的成绩，但这并不是一个巨大的机会。它也不一定是穷人，但是寻求股息和增长的投资者可以在其他地方找到更好的选择。
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